El boom inmobiliario de los últimos años en nuestro país tiene como consecuencia la inminente concreción de muchos créditos hipotecarios, tras la avalancha de promesas de compra venta que se realizaron especialmente el año pasado. Tras este fenómeno, es muy importante tener en consideración varios aspectos relevantes a la hora de solicitar un crédito hipotecario, ya sea para inversión o para vivienda.
En primer lugar, siempre será uno de los factores más importantes la tasa de interés del crédito hipotecario, pero no solamente la tasa, sino que es mucho más importante evaluar la Carga Anual Equivalente (CAE), ya que en ella también se consideran los seguros. Hemos visto en muchos casos, tasas de interés muy atractivas, pero al evaluar el CAE, son mucho más caras que otras alternativas de crédito.
Las tasas de interés en los últimos meses han subido respecto a los mínimos de poco más de un año, pero el alza ha sido marginal y es muy poco probable que sigan subiendo. Nosotros analizamos constantemente las tasas de mercado y hoy en día, una buena tasa de financiamiento (CAE) está entre el 4,1% y 4,3% para créditos hipotecarios sobre 3.000 a 4.000 UF. En cambio, para créditos hipotecarios de menores montos, el CAE debería andar entre el 4,4% y 4,8%.
Otro aspecto muy relevante por estos días, es el monto a financiar. Generalmente las personas quieren tener la menor deuda posible y en algunos casos, se privilegia dar un pie elevado para pedir menos crédito. Sin embargo, no necesariamente es la mejor opción, por el uso alternativo que se le puede dar a ese dinero, ya que en términos generales el financiamiento hipotecario es de bajo costo.
Hoy muchos bancos tienen la restricción de prestar hasta el 80% del valor de la propiedad, pero aún quedan bancos que siguen prestando hasta el 90%, dependiendo de las características y la solvencia del cliente.
Si está comprando una propiedad para inversión, se sugiere dar el mínimo de pie posible, idealmente sólo el 10%, ya que esto tiene la ventaja de que el dividendo en muchos casos se pueda “pagar solo”. Si la propiedad es para vivienda, evalúe bien si tiene que hacer arreglos, mejoras, amoblado, etc. que muchos de esos desembolsos pueden ser realizados precisamente con el dinero disponible, en vez de pagar un mayor pie de la propiedad.
Por último, otro aspecto relevante es el plazo del crédito, en donde los más solicitados son a 20, 25 y 30 años. Nuevamente, para inversión pueden alargarse los plazos sin mayor problema, en la medida que el fin de esa compra sea venderlo en algunos años más, ganando solamente la plusvalía del bien.
Además, al tomar un crédito a mayor plazo, generalmente el monto del arriendo incluso supera el monto del dividendo, generando un ingreso extra para el bolsillo. Si la propiedad es para vivienda, lo mejor es disminuir el plazo dentro de lo posible, ya que 5 años menos de dividendo, hace una gran diferencia respecto al costo financiero del crédito.
Con estos consejos se pueden mejorar mucho las condiciones de un crédito hipotecario, y, como siempre debiéramos hacer al adquirir cualquier producto o servicio, el comparar entre varias instituciones, puede hacer una gran diferencia al momento de tomar una decisión de este tipo.
Sergio Tricio
Gerente general de Ruvix
@stricio
