Todos hemos sabido de dramáticos casos de arrendadores que sufren pues no pueden sacar de sus propiedades a arrendatarios morosos.
O bien de situaciones en las que se acumulan deudas por gastos comunes y/o cobros básicos. Y lo peor es cuando el inmueble queda deteriorado o bien es destrozado por arrendatarios que incluso se largan.
Pero desde hace poco más de un mes rige una ley que protege al arrendador y ayuda a poner fin con rapidez a esa clase de problemas.
Es la número 21.461, promulgada el 17 de junio y publicada el 30 de junio en el Diario Oficial, norma que de manera popular fue llamada “Ley Devuélveme mi Casa” y que introdujo modificaciones a la Ley 18.101 de 1982.
“Un aspecto sustancial de la nueva ley es que fue creado un procedimiento expedito, o moritorio como lo denomina la ley, para que el arrendador que tenga documentos que demuestren el arrendamiento, el pago de diversas cuentas u otros antecedentes de relevancia, base en ellos la demanda ante el Tribunal en caso de que haya deudas”.
“Así, el juez puede admitir la solicitud y darle al arrendatario un plazo de diez días a contar de la notificación para que se ponga al día. Y si no lo hace en ese plazo, se ordena el lanzamiento del arrendador, incluso con la ayuda de la fuerza pública“, dijo José Luis Díaz, académico de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad San Sebastián.
QUÉ PASA CUANDO HAY DAÑOS EN LA VIVIENDA
Y Juan Ignacio Ipinza, profesor de Derecho de la Universidad Mayor, ahondó en el hecho de que “la Ley 21.461 innova a través de una medida preventiva y permite además desalojar al arrendatario cuando hay indicios de que la vivienda ha sufrido deterioro material o bien ha sido destruida parcialmente”.
“Y el juez está habilitado para desalojar de manera inmediata al arrendatario, independiente de que esté al día, algo que no existía hasta ahora. Antes, con la Ley 18.101, había que seguir un procedimiento establecido, que podía tardar mucho. Recuerdo un caso en el que trabajé que tardó un año y medio en ser resuelto”.
El abogado José Luis Díaz destacó que “la norma que lleva poco más de un mes de aplicación viene a acelerar los procesos en materia de cobros de renta y de desalojo. Por ello es importante tener respaldos en documentos, dado que se resguarda el derecho a defenderse del arrendatario, así como también se protege al arrendador”.
Juan Ignacio Ipinza resaltó el hecho de que “muchas veces los dueños de inmuebles dan por perdido el dinero que les adeudan o asumen los arreglos. Pero también muchas veces la garantía no alcanza a cubrir esos costos, lo que causa angustia. Pero ahora hay una herramienta legal a la que se puede recurrir y que es rápida, por lo que claramente es recomendable usarla”.
AHONDANDO EN SITUACIONES ESPECÍFICAS
Muchas aristas tienen las deudas por rentas, por eso hay que indagar varios escenarios.
Luis Contreras, profesional del estudio Total Abogados, admitió que hasta antes de la publicación de la Ley 21.461 tramitaban “un promedio de dos a tres casos mensuales por arrendatarios morosos”.
Pero agregó que desde que esa norma legal entró en vigencia, “ya llevamos la misma cantidad de causas que en todo el primer semestre de 2022, lo que refleja que los afectados ya no están dispuestos a llegar a acuerdos”.
Y en base a lo que ha visto, detalló varios alcances de la “Ley Devuélveme mi Casa”.
- ¿Qué pasa si no hay papeles y el arriendo es de palabra?
- La nueva ley regula expresamente eso, lo que no pasaba con la anterior ley. Por eso el contrato puede ser verbal, lo que se detalla en la demanda, a la que hay que agregar comprobantes de pago, como por ejemplo vales, que pudiesen dar indicios de que existe un contrato entre las partes, lo que a la larga queda a criterio del Tribunal, aunque siempre con el objetivo de probar que hay una deuda. Pero si la contraparte entrega antecedentes que hacen creíble su posición, ese juicio termina. Al arrendatario no le queda más que ir a la ley anterior, con un juicio declarativo.
- ¿La nueva Ley se refiere al subarrendamiento?
- No. En ese caso hay que recurrir a la ley anterior. Todo lo que no quedó regulado en la última ley es materia del antiguo procedimiento, o sea, va a un juicio declarativo.
- ¿Qué ocurre con los ocupamientos de moradas, o “tomas de casas”, algo que se ha visto mucho en las segundas viviendas?
- La nueva ley se hace cargo de estas situaciones. Es posible demandar para sacarlos de inmediato. Antes el procedimiento era muy largo y costaba civilmente sacar a la gente. Había que denunciar en la Fiscalía para iniciar una investigación penal.
- ¿Basta un solo atraso para entablar una demanda?
- Sí. Al primer incumplimiento uno puede demandar. Esto es igual a lo que pasa con los pagarés. Pero a veces los arrendatarios esperan más atrasos para que al demandado se le haga más difícil cancelar al acumularse más deuda.
