El miércoles el Banco Central encendió una luz de alerta sobre uno de los mercados más dinámicos de los últimos años. En su Informe de Estabilidad Financiera (IEF), se refirió a la inversión inmobiliaria, pero dando cuenta de ciertos riesgos en el caso de aquellos inversionistas minoristas, esos que tienen una o dos viviendas en arriendo.
SI bien sostiene que poco más de 50% de las propiedades de la RM que se utilizan como inversión, están asociadas a propietarios pertenecientes a los dos deciles de mayor ingreso, destaca que 30% pertenecen a los deciles de ingresos medios y un poco menos del 20% reportan ingresos menores a la mediana y esto «los hace relativamente más vulnerables a shocks que afecten su ingreso; en particular, el ingreso por arriendo», que por ejemplo, provoquen “caídas de precios de vivienda o aumentos en la tasa de vacancia de las viviendas arrendadas” o debilidad en el mercado del empleo, ya que correrían el peligro de no poder pagar los créditos hipotecarios para adquirir esos inmuebles.
Y es que no fueron pocos, sobre todo después del boom del IVA en 2015, que adquirieron una vivienda para ponerla en arriendo y así obtener ingresos extras. En este escenario ¿se corre el riesgo de que explote una burbuja? Ayer, el presidente del ente emisor descartó aquello.
Opinión similar tiene Iván Castro, presidente ejecutivo de la empresa de asesoría inmobiliaria Century 21, quien sostiene que “es válida la preocupación, pero todavía estamos lejos de un mercado saturado”.
En ese sentido, Sergio Arcos, gerente general de Reistock.com, otra empresa asesora del rubro, subraya que el déficit habitacional, de Santiago al menos, “es una variable que solo aumenta y así se ha comportado estadisticamente los ultimos cinco años, por lo cual, ante tal nivel de demanda es complejo ver en el corto plazo que el exceso de oferta haga bajar los precios”.
El Banco Central apunta además que uno de estos shocks que pueden dejar en situación vulnerable a estos inversionistas de clase media son factores como el desempleo. Al respecto, Jonathan Orrego, jefe de Estudios de plataforma Toctoc.com, advierte que “hay que ser consciente de que lo que se plantea es que frente a cualquier shock de la economía, los arrendatarios pueden dejar de pagar un par de meses y eso puede impactar en aquellos que tienen múltiples créditos hipotecarios”.
Este ejecutivo explica que existen dos formas de burbuja inmobiliaria: “si es que existieran edificios completos desocupados y continuaran subiendo los precios” o cuando “las personas compraran, no usaran y revendieran a un precio aún más alto”.
Cómo protegerse
Si está evaluando ser uno más de estos inversionistas minoristas y comprar una vivienda para obtener algún ingreso adicional a su ingreso del mes, puede tomar algunas medidas para protegerse de los riesgos que plantea el Banco Central.
Un elemento es elegir el sector adecuado. “Hay aún espacio en el mercado y existen comunas interesantes como La Cisterna, donde los arriendos alcanzan un precio similar al de San Miguel, pero comprar es más barato”, cuenta Orrego.
Otro mecanismo para resguardarse es ahorrar dice Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil. “Si este inversionista pequeño ha tenido un ahorro entre 3 a 6 meses del valor de arriendo y, por otro lado, arrienda su propiedad cerca de estaciones de Metro, va a resistir de mejor manera a shocks negativos internos o externos en el mercado laboral”, dice el también académico de la U. de Chile.
