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Reparación de los ascensores, mantención de la caldera, servicios de jardinería, seguros, fondos de reserva, salarios del personal y administración. Esos son algunos ejemplos de las acciones que realizan las administraciones de los edificios con el pago de los gastos comunes.
La organización “Comunidad Feliz”, ha estado trabajando con más 300 comunidades de edificios en nuestro país. Su finalidad es mejorar la comunicación entre la administración y los habitantes de los edificios, pero también, entre los propios vecinos. Desde la organización presentaron un estudio que señala que más del 50% de los morosos corresponden a los arrendatarios, siendo los dueños de los inmuebles quienes más cumplen con el pago de este ítem. Sin embargo, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (ley 19.537) señala que los gastos comunes son responsabilidad del dueño y no de los arrendatarios.
Recomendaciones
Consultamos a Jaime Sarrá, director general de la asesora inmobiliaria NAI Sarrá, quien explicó a Publimetro que “si bien la ley 19.537 ampara a los arrendatarios respecto a los pagos de los gastos comunes, en la práctica no se cumple. No sólo porque nadie fiscaliza, sino porque siempre se llega a un acuerdo entre las partes, porque se entiende que quienes viven en el inmueble son quienes disfrutan en el día a día de los servicios que ofrece el edificio”. El experto señaló que esa medida, en gran parte, deja de manos cruzadas al arrendatario, quienes sólo debieran asumir el gasto de agua, luz y gas directamente relacionado con el consumo particular de cada departamento y no del edificio. “Para que esta ley pueda ser aplicable a la realidad, todos los edificios debieran contar con los tres medidores independientes y los gastos del departamento debiesen ser medidos a través de medidores individuales”, explicó Sarrá.
Según la legislación vigente, los gastos comunes se dividen en ordinarios y extraordinarios. Los primeros corresponden a todos aquellos relacionados a la administración, tales como sueldos del personal, mantenciones, reparaciones de uso o consumo del condominio. Los segundos son aquellos ítems adicionales que no forman parte de los cobros habituales, como son las sumas destinadas a nuevas obras comunes, al reemplazo de bienes ya existentes o las indemnizaciones de personal despedido, gastos extraordinarios que rara vez asumen los propietarios. La ley 19.537 en su artículo 4°, especifica que “cada copropietario deberá contribuir, tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.
Consecuencias
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El pago de los gastos comunes por parte de los dueños del inmueble (arrendatarios), traería como consecuencia un aumento en los valores de arriendo en el mercado inmobiliario. Sin embargo, considerando el estudio de “Comunidad Feliz” que plantea que son precisamente los dueños quienes son mejores pagadores, aumentaría el pago y por lo tanto aumentaría también el presupuesto que manejan las comunidades para realizar mantenciones y mejoras a los edificios. Cabe recordar que por ley son los dueños quienes debiesen hacerse cargo del pago de este ítem.
Como solución alternativa al fenómeno de la morosidad de gastos comunes, que afecta a las comunidades de los edificios, la ONG Comunidad Feliz, plantea cuatro soluciones posibles en su estudio “Morosidad de gastos comunes en Chile”. Primero, señalan que se deben mantener buenos canales de comunicación y monitoreo, es decir, publicar las unidades del edificio que deben dinero. Además, entregar una herramienta para mantener, tanto a los arrendatarios como a los dueños, informados de las deudas de los gastos comunes.
Como segunda medida, plantean la realización de cortes de luz correspondientes. A los morosos de más de 3 meses es legal cortarles la luz, para esto deben generar una carta de corte para el proveedor. En el estudio se señala que “no siempre se hacen estas gestiones por ser engorroso redactar la carta y el envío”. La tercera opción es trabajar los dineros de la comunidad. Las comunidades cobra periódicamente un monto llamado “Fondo de Reserva”, este monto tiene como objetivo tener dinero guardado para emergencias y gastos no planificados. Según el estudio “Morosidad de gastos comunes en Chile”, “la Ley de Copropiedad le da la facultad a las comunidades de invertir estos fondos, en depósitos a plazo por ejemplo. La buena gestión de estas inversiones podría significar un ingreso considerable para la comunidad, lo que podría bajar el gasto común”.
La última medida expuesta por la ONG señala que “entregar los gastos comunes bien explicados y con buen nivel de detalles es un aporte a reducir la morosidad, ya que según un estudio del CGAI (Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria) a 100 comunidades, de todos los morosos entrevistados, un 36% dijo que no pagaba porque los gastos comunes no estaban bien explicados, un 40% los consideraba «misteriosos» y un 20% dudaban de la gente que administraba”.
Para poder implementar estas propuestas y generar canales de comunicación digitales que permitan una mayor fluidez entre los vecinos y la administración “Comunidad Feliz” desarrolló un software de administración que no solo mejora la comunicación entre las vías, si no que permite transparentar las acciones económicas y de gestión en los edificios. Desde la ONG plantean que una mejor comunicación entre los actores involucrados, bajaría considerablemente la morosidad de los gastos comunes.
