Inversión inmobiliaria: Pocos metros, más beneficios

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Por Valeska Silva Pohl.

De acuerdo al último informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), continúa aumentando la compra de viviendas nuevas, y dentro de éstas, de departamentos por sobre casas. Y aunque también establece un incremento en los precios y las tasas, la tendencia al alza no se detiene y todo indica que seguimos viviendo un boom inmobiliario.

Frente a este escenario la decisión que se debe tomar es qué es más conveniente a la hora de adquirir un inmueble, para esto es importante definir si se quiere para vivir o como instrumento de inversión. En este último caso, la tendencia que se ha mantenido es la compra de departamentos pequeños, de pocos metros cuadrados pero buen equipamiento, en sectores de la ciudad donde la conectividad es clave, y que se “pagan solos”, es decir, con el arriendo se cubre el dividendo e incluso se puede ganar dinero extra.

Reinaldo Gleisner, consultor del área de brokerage de Colliers International, asegura que invertir en un inmueble es una muy buena opción para quienes tienen dinero ahorrado o están en condiciones de adquirir un crédito hipotecario. De acuerdo a estudios realizados por la consultora, los últimos 10 años las propiedades han duplicado su valor; ahora bien, para rentabilizar al máximo la inversión, se debe tener claro qué tipo de inmuebles son los más convenientes y en qué comunas hay una mayor demanda por este tipo de vivienda. “Si la finalidad es comprar para arrendar y obtener ganancias por la valorización de la propiedad, lo más conveniente es un departamento de baja superficie, tipo estudio, 1 o 2 dormitorios, de máximo 50 m2. Esto porque hay una mayor demanda por departamentos pequeños, ‘salen’ más rápido y se obtiene un mayor canon de arriendo relativo en comparación con el precio de compra, es decir, se obtiene una mayor rentabilidad por M2. Por otra parte, los costos de mantención y administración en que debe incurrir el propietario son menores”, explica Gleisner.

A su juicio es fundamental tener una mirada de inversionista al realizar la compra. “Siempre se debe tener visión de largo plazo, optando por una propiedad que en el futuro sea fácil de arrendar o vender. Para asegurarse que esta importante decisión brinde los frutos esperados, se deben tener varios aspectos en consideración”. Entre ellos destaca la importancia de una buena ubicación; la seguridad del sector escogido; la posibilidad de comprar en verde o blanco; la calidad de la inmobiliaria, y obviamente el valor. “En relación a la ubicación es fundamental optar por un sector de alta densidad de viviendas y baja vacancia. La factibilidad de arriendo que refleja la demanda en el sector incidirá en una mejor reventa. Hoy una rentabilidad atractiva es que el canon anual sea mayor al 6% del valor del departamento”, indica.

Esta tendencia también la han podido verificar en las inmobiliarias. “Hoy la gente no busca propiedades sólo para vivir, sino también como un instrumento de inversión que le entregue rentabilidad y seguridad para su vejez. En Norte Verde, hace cuatro años teníamos un 80% de usuario final y 20% inversionista. Hoy, dependiendo de la comuna, tenemos un 70% inversionista y un 30% usuario final”, señala desde esta inmobiliaria su gerente general, Roberto Bascuñán.

Francisco Ackermann, gerente comercial de www.capitalizarme.com, coincide en que “lo más demandado son los departamentos de pequeño metraje, donde se logra cumplir de mejor manera la premisa de pagarse el dividendo con el arriendo. Las tipologías que predominan son los estudios, los departamentos de 1 dormitorio y 1 baño, y los de 2 dormitorios y 1 baño”. En esta plataforma establecen fundamentalmente seis razones por las que se está privilegiando este tipo de unidades:

1. Fácil mantención. Cualquiera que haya tenido un departamento grande sabe la cantidad de tiempo, energía y esfuerzo que se requiere para mantenerlo y realizar reparaciones, ajustes y modificaciones. En igualdad de condiciones, un departamento más pequeño requiere menos tiempo, energía y esfuerzo.
2. Menor costo. Los departamentos más pequeños son menos costosos de adquirir, y servicios como gastos comunes, electricidad y calefacción, entre otros, son también más baratos.
3. Menor riesgo. Gracias a la tecnología contamos con decenas de calculadoras en línea que ayudarán a determinar “la cantidad de vivienda que puedes pagar”. Se trata de fórmulas que se basan en los ingresos netos, los ahorros, la deuda actual y los pagos mensuales de la hipoteca. También se basan en la premisa de que debemos gastar “el 28% de nuestros ingresos netos en nuestros pagos hipotecarios mensuales”.
4. Mayor posibilidad de arriendo. Si decides invertir en departamentos pequeños es más probable que consigas arrendatarios fácilmente y sin mayores plazos o inconvenientes.
5. Mercado más amplio para reventa. Según su propia definición, una vivienda más pequeña y asequible es viable para un porcentaje mayor de la población que una vivienda más cara y menos viable de poder comprar.
6. Liberación mental. Adicional a los elementos ya mencionados, cuando se decide invertir en inmuebles más pequeños hay menos gastos fijos, lo que permitirá reducir el estrés y la preocupación en el día a día.