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Por: Valeska Silva Pohl.
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La compra de proyectos en verde y blanco ha aumentado considerablemente; lo cierto es que se trata de un interesante modelo del mercado que –si bien tiene varias ventajas– implica ciertos riesgos. Lo importante es que si se está pensando en invertir, se manejen todas las variables posibles para decidir informado.
Según cifras entregadas por la Cámara Chilena de la Construcción, el interés de las personas por adquirir en Santiago un bien raíz nuevo aumentó un 20% el segundo trimestre de 2017, en comparación con igual período del año pasado. Del total, un 81% de las unidades vendidas correspondió a departamentos, 8 puntos porcentuales más que en 2016. En definitiva, y pese a un período de contracción económica, el mercado inmobiliario sigue siendo muy atractivo a la hora de invertir.
Comprar en blanco es la etapa más anticipada que podemos encontrar en el mercado. Si bien la mayoría de los proyectos en blanco tienen fechas de entrega que superan los dos años, invertir en ellos tiene ventajas interesantes, entre las que destacan acceder a descuentos importantes en el precio de compra y alternativas para pagar el pie. Asimismo existen facilidades para elegir con mayor flexibilidad la orientación y el piso del departamento que se adquirirá, así como ser uno de los primeros en elegir bodega y estacionamiento según conveniencia, e incluso realizar modificaciones al proyecto, como la ampliación de un terraza o el cambio en el tipo de piso, por mencionar algunos ejemplos.
Debido a que la venta de este tipo de proyectos no cuenta con pilotos para mostrar a los posibles interesados, ni obra gruesa en donde imaginar futuras terminaciones, las inmobiliarias se apoyan fuertemente en modelos computacionales y maquetas de última generación. De hecho, las empresas de mayor tradición basan sus ventas de este tipo en pilotos de inmuebles ya entregados, en los que el cliente puede sentir el “espíritu” y la calidad del producto que se ofrece.
“Los proyectos con venta en blanco tienen gran demanda porque los valores son menores en relación a viviendas de entrega inmediata, y además permite disponer de mayor tiempo para juntar el pie o pagarlo en cuotas, de acuerdo a los meses que falte para la entrega”, explica Jessica Arata, subgerente comercial de Inmobiliaria Lo Campino.
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De acuerdo a las estimaciones del mercado, quienes acceden a este sistema de compra pueden ahorrar hasta un 30%, debido a la plusvalía que genera el inmueble en un período de 3 años, por ejemplo. Esta suele ser una alternativa interesante para quienes invierten con el propósito de vender a futuro, lo que al mismo tiempo es riesgoso porque la apuesta del aumento de la plusvalía podría variar por factores como la economía o alguna otra variabilidad en el mercado.
Jocelyn Pinto, ejecutiva de Inmobiliaria Manquehue, lo primero que destaca y reitera frente a esta alternativa de compra es la importancia de conocer la trayectoria y respaldo de la inmobiliaria que está detrás del proyecto. Explica que según el tipo de proyecto, la inmobiliaria realiza ventas anticipadas o exclusivas a los clientes que solicitan información y manifiestan su interés de adquirir en blanco.
Actualmente son 2 los proyectos que Manquehue tiene disponibles para este tipo de ventas, en las comunas de Padre Hurtado y Lo Barnechea. El primero son casas de dos pisos de 75 m2 a 110 m2, en terrenos de hasta 230 m2, proyectadas en barrios y condominios. El segundo es un nuevo proyecto de departamentos en la exclusiva zona de Los Trapenses, en Lo Barnechea. “En este caso ya se inició la comercialización de la primera etapa, que será entregada el segundo semestre de 2019”, cuenta, es decir, en más de 18 meses.
Roberto Bascuñán, gerente general de Inmobiliaria Norte Verde, señala que actualmente tienen venta en blanco en las comunas de Ñuñoa y Estación Central. El primer proyecto está entre Maratón y Vicuña Mackenna, a pasos del metro Rodrigo de Araya, en un terreno superior a los 6.300 m. Orientado al segmento inversionista, comprende dos edificios de 13 pisos cada uno, con tipologías de 1 y 2 dormitorios, tipo mariposa. El segundo, “Radal, en Estación Central, es un proyecto de departamentos de 13 pisos de 1 y 2 dormitorios, inmersos en un barrio residencial, a pasos del Parque Quinta Normal, a dos cuadras de la Alameda y muy cercano al Mall Paseo Estación y Mall Plaza Alameda”.
Verde y blanco
Las inmobiliarias venden en diferentes etapas de construcción o terminación. La compra en verde se refiere a adquirir una propiedad que aún se encuentra en ejecución. No es posible ver el piloto, ya que éste sólo está disponible al finalizar el proyecto. Para comprar bajo esta modalidad la Ley de Ventas en Verde exige que se firme una promesa de compra-venta ante notario mediante escritura pública. La inmobiliaria debe tomar un seguro a favor del comprador, para asegurar los anticipos que hayan sido dados por la propiedad.
La compra en blanco, en tanto, se refiere a aquel proyecto que cuenta con el debido permiso de edificación o adecuación del terreno, pero aún no se han iniciado las excavaciones. Es una etapa previa a la compra en verde.
Se estima que la compra en verde ofrece mayor seguridad comercial, y la venta en blanco presenta más riesgo debido a la variación de las condiciones del mercado con el paso del tiempo. La compra en blanco permite conseguir mejor ubicación y precio que la compra en verde; sin embargo, la venta en blanco todavía no es ampliamente significativa en el mercado, y no todas las inmobiliarias trabajan con este sistema.
De acuerdo al informe trimestral Mercado Inmobiliario Gran Santiago, de GFK Adimark, durante el periodo enero-marzo del año pasado, del total de proyectos inmobiliarios comercializados, 71,3% fueron en verde, 20,7% en blanco y sólo un 8,0% con entrega inmediata.
