El año pasado el mercado inmobiliario estuvo marcado por la explosiva compra de propiedades, asociado al incremento del IVA a la construcción que suponía un aumento significativo en los precios de las viviendas. Una clara consecuencia de este boom, sería la caída en las ventas en el inicio del presente año, las que literalmente se desplomaron un 41% de acuerdo a cifras de la Cámara Chilena de la Construcción.
Con este fenómeno en curso, muchos se preguntan ahora qué pasará finalmente con el IVA a la construcción, si los valores de las viviendas caerán y si vienen mejores tiempos para adquirir una propiedad.
Como es habitual en nuestras columnas y sugerencias, es importante planificar la compra de una propiedad y tener en consideración varios aspectos relevantes de cara a una decisión como esta. En primer lugar, es importante evaluar si los precios seguirán subiendo, se mantendrán o definitivamente caerán. En ese sentido, para determinar si una propiedad está cara o barata, es necesario tener en consideración el valor de los arriendos, ya que el monto de ese flujo, determina si está bien valorizada la propiedad.
En esa línea, hasta ahora no hemos visto caídas relevantes en los precios de los arriendos. Según cifras del Portal Inmobiliario, el primer trimestre de este año los precios aumentaron un 1,4% respecto al último trimestre del año 2015 y cayeron levemente un -0,1% frente al mismo trimestre del 2015. Sin embargo, si el desempleo aumenta, es probable que veamos una menor demanda por arriendos y finalmente los precios puedan caer, pero esperamos que en caso de ocurrir este escenario, la caída sería marginal.
Otro aspecto relevante a tener en cuenta, es si realmente las propiedades subieron más allá de lo razonable. Volviendo al valor del arriendo, es importante usar la calculadora y conocer algunos números. Para que una propiedad esté en un «valor justo», el monto del arriendo anualizado debería ser en torno a un 6% o 7% del valor de la propiedad.
A modo de ejemplo, si el valor del arriendo es de $250.000 mensual, la propiedad debería valer $50.000.000. En la zona oriente de Santiago, en muchos casos el valor del arriendo es un 4% o 5% del valor de las propiedades, lo que podría sugerir una caída en los precios.
Por último, respecto a las condiciones crediticias actuales, obviamente los bancos están más restrictivos, pero en muchos casos siguen financiando aún el 90% de la propiedad, en la medida que se trate de la compra de una primera vivienda. Cuando se está comprando una segunda o tercera propiedad, asumiendo que es para inversión, los bancos financian hasta un 80%. Y respecto a las tasas de interés, siguen estando bajas, ya que seguimos observando Cargas Anuales Equivalentes (CAE) cercanas al 4,1% a 4,3%, situación que varía respecto al tipo de cliente.
En resumen, los precios de las viviendas en Santiago podrían bajar de precio, pero de manera marginal. Esperamos que más bien se mantengan en el tiempo, después del boom que hemos tenido en los últimos años. En esa misma línea, la compra de una propiedad para vivir no debería postergarse, mientras que en el ámbito de la inversión, es probable que las oportunidades no sean tan atractivas como hace algunos años, teniendo en consideración la rentabilidad esperada y las condiciones crediticias.
Sergio Tricio
Gerente general de Ruvix
@stricio
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